刚刚过去的周末，广州百盘联展的房地产博览会落下帷幕，这是近十年来全市首次跨房地产、汽车、家居等行业联合参展的活动，几乎囊括了全部在售热盘、名车，各大品牌强强联合“一站式”促消费。

当前，国家紧密推动“以旧换新”、政府消费券、商家折扣券等促消费行动，同时全力促进房地产市场止跌回稳，广州结合“9·29”全面取消住房限购政策启动了一系列促消费、稳市场新举措，在“政策放开+市场让利”的影响下，市场交易活跃度明显提升，市场信心不断修复，市场预期日趋稳定。

自全面取消限购以来，截至10月27日数据，广州市新建商品房网签108.32万平方米，比去年同期的81.24万平方米增加了33.3%，环比9月全月商品房网签74.43万平方米增加45.5%。其中，住宅成交94.65万平方米，比去年同期的68.89万平方米增加了37.4%，环比9月全月住宅网签56.03万平方米增长68.9%。

数据的背后是市场信心的修复，也是广州房地产市场进入止跌回稳新阶段的开始，稳价格、稳预期、强信心依然是接下来广州房地产市场的主要发力点。

 成交提升，“银十”变“金十”

14年来首次不限购的“十一”黄金周，拉开了广州楼市止跌回稳的序幕。9月29日晚，在广州发布不再审核购房资格，不再限制购房套数的当晚，市场沸腾了。尽管一年多来，广州以“小步快跑”的节奏持续优化调整楼市宏观政策，但这最后一剂“强心针”依然很够劲。

接下来的“十一”黄金周，广州市场再次出现久未曾见的火爆场面，不仅营销中心门庭若市，成交量数据也实打实成倍增长，7-9月的购房与置换需求得到集中释放。火热黄金周结束后，广州成交量相对下降，但依然保持了稳定态势，对比三季度日均成交量明显提升。

市场发出了“银十”变“金十”的感叹：“7天抵一个月”“成交量破亿”等捷报频传，咨询量、访问量、成交量均成倍提升。在全面取消限购的政策底牌下，广州楼市价格也筑底回稳，部分楼盘甚至出现了微幅上涨的态势。

无论从单盘销量还是销售金额来看，改善型客群依然是当前广州市场的主流，综合区位、品质、价格的高性价比产品广受追捧，几乎都可以实现黄金周单盘破百套，销售额上亿的好成绩。从产品类型来看，刚需、改善及豪宅盘销量均有提升，特别在“以旧换新”等活动的激励下，加速了一、二手市场的良性循环。

当前，“保质、保价、保换”已成为一众房企的营销主打歌，去年以来，每一次楼市优化调整政策出台，几乎都伴随着广州市房企的让利促销活动，今年，面对以改善型为主流的市场，“以旧换新”更成为房企重点推出的附加服务。

越秀地产广州区域公司党委书记、董事长徐琦介绍，对于客户对交付质量、资产保值和产品置换的疑虑，越秀地产推出“保质、保价、保换”的“三保行动”，保证业主对越秀地产产品力、服务力和兑现力的信心。该公司早已成立专业的“卖一买一”专属服务团队提供“以旧换新”服务，置换服务小组进行全网优先放盘，免费置换。

当前，市场除“三保机制”外，开发企业也将更多注意力放在产品本身，家电、物管“一站式”配齐的楼盘项目不在少数，对于优质产品打造，以及周边生活、教育、医疗等资源配套的链接和兑现能力，更是好产品脱颖而出的关键。更加领先的，则是以第四代住宅为引领的未来社区建设，更多房企还启动了以不同主题为建设主线的系列产品线，开展生态、文化等连片一体化打造，形成小片区内的热门笋盘。

“稳”字当头，imtoken钱包供需平衡进一步止跌 

看房专车接送，专享一口好价……本次的全市房博会上，万科携理想花地、瑧樾府等多个热销项目亮相，拿出专属折扣对接意向客户。今年1-9月，理想花地项目在广州中心区网签套数、网签面积均位列第一。本月该项目累计到访量已达3500多组，成交量突破260套。

对此，万科相关营销人员表示：“除了放开限购的新政，近期贷款利率也出了新的下调政策，整体来说对楼市的推动很大。以理想花地项目为例，我们能明显感受到客户看房和买房意愿在增加，这也说明大家对于广州房地产未来的发展信心在增强。”

从目前的市场环境来看，10月不少项目采取“以价换量”的策略，对于刚需与改善型客群来说，一、二手市场均有很多优惠与降价的产品供应。地产经济学家邓浩志认为，未来，除价格外，政策还需要在税费、贷款利率等方面进一步放宽，促进市场释放更多活力。“目前广州的整体去化周期依然在20个月以上，需要把去化周期缩短到18个月以下，才能让价格真正稳定下来。”邓浩志说。

价格的稳定是对楼市稳定的最直接反映，“稳”字当头的预期管理是恢复市场信心的最关键因素，未来，忽高忽低的价格浮动将不再出现，在价格泡沫不再的环境下，尽快去库存实现供需平衡，有助于市场进一步的价格稳定。

广州中原地产项目部总经理黄韬表示，目前广州市场上八九成项目的价格是趋于回稳的，上浮与下降在个别盘中存在，房地产受到近期国家、省、市各级政策的刺激，但楼市长久健康发展不能仅依靠政策。“从短期看政策是最立竿见影的，但中长期更多是看就业稳定与收入增加，以及城市吸引力和人口红利等综合因素。”黄韬说。

黄韬预计，10月广州楼市成交量很可能破万套，除深挖需求外，社会面的置业购买力将是后市的最大期待。他表示，从10月的以价换量起，广州止跌回稳初步见效，预计今年11-12月，各大房企还将冲刺全年业绩，市场很有可能出现年末翘尾行情。而明年春节后的小阳春市场，将是下一波楼市小高潮。

10月24-27日广州房博会期间，《2024广州市房地产市场研究报告》（下称《报告》）发布，系统梳理了广州近年来房地产市场的发展变化。《报告》指出，国家一揽子政策“组合拳”下，广州政策力度最为突出，在全面取消限购的基础上，还从土地市场、房企促销、产品迭代等多维度激发需求释放。

然而，广州房地产市场的长期平稳健康发展关键在于城市对人的吸引力。2023年，广州常住人口1882.7万人，居全国第五位，近年来人口呈快速流入状态，从“来到广州”到“扎根广州”的人在不断增加。根据《广州市最新国土空间总体规划（2018-2035年）》，2035年广州城市人口规模在2000万人左右，将持续为房地产业发展注入活力。

【数读】

《2024广州市房地产市场研究报告》关键数据：

2024年前三季度，140㎡以上户型成交占比为13.7%，相比2023年提升3%。各面积段中，80-140㎡的刚需、刚改面积段成交比例最高，达75%。

从成交总价段来看，500万元以下价格段是成交主力，占比75.9%，较2023年下降0.7%；改善总价段占比提升明显，其中800万-1000万元总价段占比相比2003年提升0.2%，1000万元以上总价段占比相比2023年提升1.2%。

从单价方面来看，2024年前三季度广州‌整体销售均价为38489元/㎡,是四大一线城市中销售均价最低的城市，同时成交规模较大，2024年前三季度成交面积位居四大一线城市第一。较大市场容量及较低整体销售均价，有利于吸引更多人选择在广州置业。

南方+记者 郎慧