朋友们，房产大利好来了！能买房了吗？

上周，财政部提出最近会有楼市相关税收政策。

不到一周的时间，三部共同发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，速度是真的快！

分别降低了契税、增值税，整体算下来，力度还是挺大的。

今天就和大家聊一聊此次政策实施的目的，对楼市有哪些影响？

以及房子后续价格会上涨吗？当下房子是否还具备投资属性呢？

政策分析

此次降税的具体内容，相信大家已经了解了，详细可以看下面这张图。

契税方面，只要面积在140平以下的，降至1%；140平以上的首套契税降为1.5%，二套降为2%。

算下来，优惠力度最大的一线城市140平以下的二套房了，直接下降了2%。

其他情况，也会相应降低0.5-1%左右。对于单价高的房子，还算是省了不少钱的。

再看增值税方面，以前在一线城市买二手“非普通住宅”，即使房子已经满了两年，也必须交增值税。

虽说是卖家出，但实际上多数都转嫁给买家。

现在，将不再区分普通或非普通住宅，并且满2年即可免征增值税。

这样两个加起来，对于一线城市动辄上百万的房子来说，至少要省下十几万。

总结下来，这次利好，优惠力度最大的，就是140平附近的二手改善房。

回到重点，为何这次政策会如此之快，以及目的是什么？

归根到底，还是为了稳住楼市。

说起来今年对于楼市，每隔一两个月就释放一次利好。

比如取消限购，降低首付比例，降低存量贷款利率等等，针对住房刚需和置换人群。

确实短期内成交量会有所回升，特别是一线城市北上广深，效果最为明显。

以上海为例，十月份二手房交易量达到2.4万套。

当前这种情况，势必要乘势追击的。

而各种货币政策调控空间所剩无几，只能通过降低税率，这种财政政策来推动楼市止跌回稳。

看下来减税力度以及影响还是比较广泛的，其中属北上广深的二手房力度最大。

最终目的呢，就是想以一线城市作为根基，带动全国楼市的回暖。

那是不是意味着，后续房市价格会上涨呢？

我觉得这个定论还有言之过早，毕竟房子啥行情，从上到下，大家都知道。

当前最重要的任务是止跌回稳。

目前来看，政策逐一落实，房子的行情只是逐渐被稳住而已，想要再步入上涨行情，可能还需要一段的时间。

毕竟依托政策只是起到短暂的效果，真正能带来逆转的，除利好政策外，基本面还是流动性和经济。

现在我们看到流动性起来了，至少交易量有。

那么下一步，要等到环境变好，大家愿意去消费，房子才能起来。

毕竟房子透支的是未来二三十年的预期，不可能靠单一政策就逆转的。

所以我对房子的行情结论不变，还是需要一阵子的缓和期。

大城市，好地段的优质房产，依旧有持有的价值。

其余城市，不是稀缺房产，可以再观望一下。

下面呢，我就和大家分享下，我得出这样看法的原因。看看其他国家，在低利率、房价下滑的时代，资产配置上有什么变化。

资产配置的逻辑——房产转向金融资产

我以几个都处过低利率时代的国家作为对比。

先以日本为例。判定下，对我们房地产市场有什么启示。

在1990年之前，日本视房产为神话，对此有信仰。

所以呢老百姓，会把2/3的资产，都投之于房产中。

后面呢，随着房价暴跌，这一比例呢就出现显著的下滑。

比如我找了下，日本不同年份，资产配置比例的对比。

1994年，日本家庭大部分投资，还是在房产上。

而到了2021年，房产就只占20%左右了。

随着上升的，是存款、保险，这两个品类，也都占据了较高的比例。

这里面，有一个需要补充的要素。

就是在1991年开始，日本央行为应对经济困境，开启了大幅度的降息。

让日本国债利率，在四年内，从百分之六点几，降至零点一附近，直接开启了零利率时代。

而且这个利率一持续呢，就是近三十年。

最近几年，日本加息，让很多30岁以下的年轻人颇为震惊。

因为他们生平第一次见到存款利息有回报，虽不多，但至少是正收益。

那为啥利率降至零，日本的家庭还选择存钱呢？

一方面是当时日本处于资产荒，把钱留住比投资还赚。

另一方面，是日本当时处在低通胀、通缩的状态。

什么商品，价格都趋于降价。以房产为首的，价格下跌。

这个时候，买了就是亏。不买立省好几成，那还不如把钱攒着，等房价跌下来再买。

这是日本的情况，我们再来看下，其他国家，比如美国，房产在家庭整体资产的占比。

以2019年为例，imtoken钱包美国房地产占20%多，金融资产则要占到70%。

而我们呢，则正好反过来，房产要占到70%以上，绝对的大头。

在低利率时期，2007-2015年这个阶段。

美国的房价持续下降，导致房地产在家庭配置占比，也持续下滑。

从2007年的30.5%逐渐下降，到2014年降至24%。

当房价快速下滑的时候，相应的，人们就会把这笔资金，投资到金融资产。

就是存款、债券、股票或保险中。

只是不同国家，国情和经济环境不同，由此大家具体投的品类不同。

比如我举日本、美国还有欧洲为例。

其中日本老百姓还是偏重于稳健类型的资产，大部分都会放到存款、保险中，这部分要超过8成；

欧美呢，则偏重于股票基金，投资风格比较激进。

但无论怎么配置，一个明显的感觉就是：随着房价降低，利率走低，国外普遍会把房产换成金融资产，是大势所趋的。

那房产为何会被抛弃，不再视为优质资产了呢？

最根本的就是，房子如果不增值的话，不能像其他资产那样，无需持有成本，房子的持有成本还是挺高的。

比如说，我们把钱存进银行，就算是利率比较低的话，也不会产生维护费，还是能赚钱的。

但房子可不一样，是真真切切的实在维护和持有成本的。

给大家算一下，如果我们额外有一套房，持有成本到底有多高。

首先呢，买入房子的话，可能涉及到贷款的费用。

比如说，100万的房子，就算只贷30万。

那按照3.4%的贷款利率，贷30万，需要还47.9万，利息就多了17万多。

房子不涨不跌的前提下，都需要如此高的成本，若房子跌个20%，那来回就快搭进去一半了。

更不必说，购房过程中呢，还要付额外的费用。

比如中介费、税费（虽降了，但还是有1%契税），装修费等等。这些都是房子实际产生的费用。

100万的房子，这些附加的费用，加起来15万都算少的了。

而房子作为实体资产，维护的费用也是不容忽视的。

比如说，很多朋友买完房子，是用于出租的。

毕竟房子闲置挺亏，租出去呢，能定期赚一笔现金。

租房的话，不同城市会有较大的差异，但租售比基本上都在2%左右。

就是100万的房子，每年租金在2万。

当然，这是理想情况下，不考虑租金下降、空置等情况。

在租的同时，也不可避免的出现折旧，折旧费用必须考虑。

按照每年2%折旧来算，租金都未必能赚回折旧。

这笔钱，若不买房，就算存银行，只能1%的利息，那也是净赚，不会出现房子这种，额外付出维护、持有成本。

更不用考虑，若出租的时候，要面临空置啊、房租降价这些杂七杂八的外界影响。

以上我说的逻辑，都建立在房价下行周期，用房子投资，房子产生的额外持有成本，这都是真实存在的。

之前房子之所以被视为红利，最重要的是，除房子的居住价值外，附带了很多额外的价值。

比如说当地户口、生活便利，学校等等。

但现在，当区域红利没那么稀缺，而房子供需关系改变以后，房子真实行情出现，我们就必须考虑， 房子的持有成本。

毕竟，现在这个阶段，房子作为金融工具，它的流动性，真的是挺差的。

想要把房子卖出去的变现难度，绝对要远超其他金融资产。

诸如股票、基金、黄金这些，即便亏钱但不影响流动性。

但房子不同，买不买房，并不单纯看他的外观，要实地看房，这一周期，就被无形中拉长了。

以上种种便是我觉得，房产现阶段，不具备投资价值。

我们可以依照其他国家的经验，逐渐把房产转变为金融资产。

具体资产占比呢，要根据自己的风险偏好配置。

对于多数人，我其实都建议参照日本国民的资产配置，就是稳健类拉满，定存、国债、保险，占大头，额外再考虑基金、股票、黄金等等。

如果对于楼市，或是此次利好政策还有哪些想法，也可以留言，我们互相交流，大家周末愉快哈~